Ипотека под залог биткоина: 60% уценка и отсутствие маржин-колл

Прошло пять лет с тех пор, как Майкл Сейлор дал, возможно, разрушительный совет о том, чтобы использовать ипотеку для удержания биткоина ($BTC).

На этой неделе, впервые, система ипотечного кредитования, спонсируемая правительством США, позволит последователям Сейлора и другим владельцам $BTC запоздало следовать этому совету.

Когда Сейлор впервые посоветовал аудитории взять ипотеку, чтобы купить $BTC 10 марта 2021 года, цена $BTC была около 56 000 долларов. Если кто-то действительно последовал этому совету, то к ноябрю следующего года цена $BTC упала на 72% до 15 500 долларов.

В результате, и учитывая высокие требования к обеспечению при ипотечных кредитах, обеспеченных биткоином, в то время, они, вероятно, потеряли бы свой дом, если бы у них не было доступа к дополнительным активам для рефинансирования своего кредита.

В четверг Coinbase и ее партнер Better Home & Finance объявили о первой ипотеке, обеспеченной криптовалютой, которая соответствует стандартам Fannie Mae.

Первая ипотека под залог $BTC от Coinbase

Как и Freddie Mac, Fannie Mae является компанией, спонсируемой правительством (GSE), находящейся под опекой Агентства по финансированию жилищного строительства США. Чистая стоимость GSE периодически перечисляется в Казначейство США.

"Соответствующая ипотека" - это стандартизированный кредит, который получает субсидии по процентным ставкам от GSE и который можно легко объединить с другими, аналогичными кредитами и перепродать на Уолл-стрит.

Заемщики получают два кредита. Первый - это стандартная ипотека Fannie Mae в долларах США на дом. Второй, обеспеченный биткоинами $BTC или $USDC заемщика, покрывает первоначальный взнос. Только две цифровые валюты, $BTC и $USDC от Coinbase, соответствуют требованиям на момент запуска.

Примечательно, что заемщики получают всего 40% от рыночной цены $BTC в качестве обеспечения. Другими словами, заемщик должен заблокировать 250 000 долларов в $BTC, чтобы покрыть первоначальный взнос в 100 000 долларов.

$USDC, стейблкоин, который торговался в относительно узком диапазоне между примерно 0,86 и 1,10 доллара США по отношению к доллару США на бирже Kraken, получает более щедрые 80% в качестве кредита.

Клиенты передают контроль над закрытым ключом своей криптовалюты, храня ее на счете Coinbase Prime компании Better на протяжении всего срока действия ипотечного кредита.

Получите свой дом и сохраните свою криптовалюту.

Ипотека под залог криптовалюты теперь доступна, что расширяет возможности приобретения жилья для миллионов американцев.

Купите дом, не конвертируя свой портфель, используя $BTC или $USDC в качестве обеспечения для первоначального взноса.

Предлагается компанией Better, работает на базе Coinbase. pic.twitter.com/9hfL3fVty5

— Coinbase 🛡️ (@coinbase) 26 марта 2026 г.

"Трубопровод" ипотечных кредитов под залог $BTC от Билла Пульте

Директор Агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA) Уильям "Билл" Пульте поручил Fannie Mae и Freddie Mac 25 июня 2025 года подготовиться к тому, чтобы учитывать криптовалюту в качестве квалифицированного актива для ипотечного кредитования.

Этот продукт является прямым результатом его инициативы.

Pulte – типичный представитель поколения, выросшего с "подушкой безопасности" в виде наследства, внук основателя миллиардной компании PulteGroup. Он прославился благодаря своей активности в Twitter, где занимался "филантропией" и раздавал деньги незнакомцам в социальных сетях.

Его выходки в Twitter привлекли внимание, и в 2019 году он получил ретвит от Дональда Трампа, а затем был номинирован на должность руководителя FHFA.

Благотворительный фонд его семьи публично дистанцировался от него, а совет директоров PulteGroup лишил его права принимать решения.

В финансовых декларациях Pulte указаны активы на сумму до 1 миллиона долларов в биткоинах (BTC), аналогичные активы в токенах Solana и от 5 до 25 миллионов долларов в Mara Holdings, компании, занимающейся майнингом BTC.

После номинации Трампа он назначил себя председателем советов директоров Fannie Mae и Freddie Mac, окружил себя союзниками и затем издал правила, касающиеся криптовалют, от которых, как ожидается, выиграет его портфель BTC.

На этот раз, при LTV 60%, без маржинальных вызовов

Coinbase сразу же подчеркнула техническую особенность этой ипотеки, обеспеченной BTC: после первоначального снижения рыночной стоимости на 60%, не будет никаких дополнительных маржинальных вызовов или требований к пополнению залога.

Если BTC упадет на 50%, заемщик не обязан будет выплачивать дополнительные средства, при условии, что будут продолжаться заранее оговоренные выплаты в долларах США. Заемщик платит проценты по двум кредитам, а не по одному, и ипотека в долларах США, не обеспеченная криптовалютой, изначально полностью номинирована в долларах США.

Заложенная криптовалюта не может быть продана. Партнер Coinbase возвращает ее только после полной выплаты ипотеки.

Если заемщик просрочит платеж на 60 дней, Better может ликвидировать BTC и/или USDC.

Процедура изъятия жилья начинается через 180 дней.

Майкл Сейлор предлагает продавать почки, когда биткоин опускается ниже 80 000 долларов.

Критика

Потребительские организации проявили меньше энтузиазма, чем Coinbase или Сейлор, в отношении ипотеки, обеспеченной криптовалютой.

Федерация американских потребителей и Национальный центр защиты прав потребителей обратились к Pulte с заявлением, что "система, построенная на активах, связанных с криптовалютами, угрожает создать рынок, основанный на том, что может оказаться карточным домиком".

Аманда Фишер из Better Markets заявила изданию The American Prospect, что директива "похоже основана на каких-то твитах".

Несколько сенаторов предупредили Pulte о "серьезном конфликте между его возможностью отдавать распоряжения и утверждать предложения предприятий в качестве директора FHFA и, в конечном итоге, влиять на разработку этих предложений в качестве председателя советов директоров предприятий".

Управление по вопросам подотчетности правительства начало расследование в отношении Pulte в декабре 2025 года.

Генеральный директор Better, Вишал Гарг, главный сторонник этого продукта, уволил 900 сотрудников по видеоконференции в декабре 2021 года.

Первоначальное видение Сейлора для ипотеки, обеспеченной BTC, появилось перед обвалом BTC на 72% в течение двух лет.

Теперь система ипотечного кредитования, поддерживаемая правительством США, официально начала упрощать этот процесс в 2026 году при соотношении кредита к стоимости (LTV) 60%, которое даже не покрыло бы такое падение.