Fannie Mae теперь принимает криптовалюту в качестве залога по ипотечным кредитам: но есть нюанс, который может стоить вам тысячи долларов.

Позиция в криптовалюте на сумму 100 000 долларов теперь позволяет заемщику получить ипотечный кредит, гарантированный GSE, но только 40 000–50 000 долларов из этой суммы учитываются.

Директива директора FHFA (Federal Housing Finance Agency) Уильяма Дж. Пульта, от 25 июня 2025 года, предписывала Fannie Mae и Freddie Mac принимать криптовалюту в качестве финансовых резервов без необходимости конвертации в доллары, что является прямым отступлением от долгосрочной политики Fannie Mae, изложенной в руководстве B3-4.1-04, которая с 2022 года препятствовала использованию цифровых активов в процессе андеррайтинга.

Поверхностно, это историческое событие. Но механизм, лежащий в его основе, определяет реальный компромисс.

Компании Better Home & Finance и Coinbase Global первыми внедрили это изменение, объявив на этой неделе о продукте ипотечного кредитования с использованием криптовалюты, который позволяет заемщикам предоставлять свои криптовалютные активы в качестве залога по кредиту, гарантированному Fannie Mae. Этот шаг свидетельствует о широком институциональном принятии, поскольку рынок жилой ипотеки США объемом 12 триллионов долларов официально признает резервы в биткоинах в качестве активов, связанных с залогом.

Основной вопрос заключается в том, во что обходится волатильность и соответствует ли это выгоде для среднего размера позиций в BTC или ETH.

Основные моменты:

• 25 июня 2025 года FHFA поручила Fannie Mae и Freddie Mac принимать криптовалюту в качестве резервов без принудительной ликвидации.
• Применяется "волатильный" коэффициент, составляющий 50–60%, то есть 100 000 долларов в BTC учитываются как 40 000–50 000 долларов в качестве резервов.
• Активы должны храниться на биржах, регулируемых в США; в настоящее время исключены холодные кошельки, где активы хранятся у пользователя.
• Better Home & Finance и Coinbase первыми представили продукт ипотечного кредитования, гарантированный Fannie, с использованием криптовалюты.

Узнайте: Лучшие крипто-предпродажи, набирающие институциональную поддержку прямо сейчас

Механизм "волатильного" коэффициента: что на самом деле позволяет структура, разработанная FHFA.

Структура FHFA вводит так называемый "риск-ориентированный" волатильный коэффициент, который представляет собой процентное снижение рыночной стоимости криптовалютных активов, прежде чем они будут учитываться в качестве резервов.

В настоящее время этот коэффициент составляет 50–60%, что означает, что заемщик, владеющий BTC на сумму 100 000 долларов, может заявить о резервах в размере от 40 000 до 50 000 долларов. Наихудший сценарий очевиден: заемщику, которому требуется резерв в размере 80 000 долларов, необходимо владеть криптовалютой на сумму от 160 000 до 200 000 долларов, чтобы соответствовать требованиям. Это существенное требование по обеспечению, по любым общепринятым стандартам кредитования.

Fannie Mae вскоре начнет принимать ипотечные кредиты, обеспеченные криптовалютой, сообщает WSJ. Компании Better и Coinbase запускают продукт, который позволяет покупателям использовать биткойн или USDC в качестве залога для отдельного кредита, покрывающего первоначальный взнос, вместо продажи криптовалюты. изображение.twitter.com/IEAawR8xHK

— Wall St Engine (@wallstengine) [26 марта 2026 г.]

Оптимистичный сценарий также имеет под собой веские основания. До 25 июня те же владельцы криптовалюты имели два варианта: продать активы и зафиксировать налогооблагаемую прибыль или полностью исключить активы. Теперь позиция в BTC, предназначенная для институциональных инвестиций может служить обеспечением для ипотечной заявки, оставаясь при этом в блокчейне. Сохраненный потенциал роста рынка в течение периода одобрения кредита является существенной выгодой для любого, кто владеет значительными резервами биткойна.

Правила хранения активов являются обязательными в рамках этой системы. Активы должны храниться на централизованных биржах, регулируемых в США; Coinbase, Kraken и Gemini соответствуют этим требованиям; самостоятельно управляемые холодные кошельки не подходят.

В соответствии с формальными требованиями FHFA от 3 июля 2025 года, кредиторы будут проверять наличие активов через интеграции с API бирж, и активы должны соответствовать требованиям по борьбе с отмыванием денег (AML).

Стейкинговые активы и позиции, заблокированные в DeFi, не включены в текущие автоматизированные системы андеррайтинга. Это исключает значительную часть опытных пользователей криптовалют, которые перевели свои активы с бирж, и это является текущим препятствием.

Компания Pulte представила эту директиву как способ, с помощью которого GSE (правительственные спонсорские организации) могут оценивать "полный спектр информации об активах" для заемщиков, заслуживающих кредитоспособности, согласно публичным заявлениям, последовавшим за объявлением. Сенатор Синтия Лумис представила законопроект "Закон о ипотеке 21 века", чтобы закрепить эту политику в законодательстве, явно запрещая принудительную ликвидацию криптовалюты.

Узнайте: Лучшие криптовалюты для диверсификации вашего портфеля

Как владельцы BTC и ETH на самом деле используют это: Практическая схема работы

Для заемщика, владеющего BTC или ETH на соответствующей бирже, процесс получения ипотеки с обеспечением криптовалютой начинается с предоставления документов: выписок с биржи, подтверждающих остатки активов, подтверждение права собственности и историю владения в течение 60 дней, что соответствует стандартным требованиям к резервам.

Кредит, обеспеченный GSE, покрывает стоимость недвижимости; криптовалюта остается на бирже в качестве проверенного резервного актива, а не конвертируется в наличные. Нет ликвидации, нет налогооблагаемых событий, нет принудительного выхода из позиции.

Важно понимать математику. Заемщик, покупающий дом стоимостью 500 000 долларов США по обычной ипотеке, обеспеченной GSE, обычно должен иметь в резерве от 2 до 6 месяцев выплат по ипотеке, что составляет примерно от 15 000 до 45 000 долларов США, в зависимости от типа кредита. При коэффициенте дисконтирования в 50% для покрытия требования резерва в размере 45 000 долларов США требуется 90 000 долларов США в BTC или ETH, хранящихся на регулируемой бирже.

Этот порог доступен для группы держателей криптовалютных активов, на которых FHFA явно ориентируется, но он исключает заемщиков с меньшими активами, которым все равно потребуются дополнительные денежные резервы.

Компания Freddie Mac действует в соответствии с той же директивой FHFA и должна представлять на рассмотрение утвержденные правлением предложения. Стоит следить за окончательными списками разрешенных активов, в которых будет указано, подходят ли для этого альтернативные криптовалюты, отличные от BTC и ETH, а также отличаются ли проценты дисконтирования в зависимости от уровня волатильности актива. Регуляторный импульс в крупных экономиках ускоряет сроки реализации этой инициативы для государственных корпораций. Реализация еще не завершена, это лишь начальная структура, и крайние случаи еще не были проверены в условиях рыночного спада.

Узнайте: Лучшие крипто-предпродажи, набирающие институциональную поддержку прямо сейчас